(AOF) - Argan (+1,07% à 75,90 euros) affiche ce mercredi la troisième plus forte hausse de l'indice SBF120 après une note favorable de Jefferies. La foncière spécialiste du développement et de la location de plateformes logistiques voit le broker passer de Conserver à Acheter sur son titre avec un objectif de cours relevé de 78 à 90 euros. Pour Jefferies, Argan "présente moins de risque d'endettement suite à sa levée de fonds" de 150 millions d'euros et "c'est le titre le moins cher du secteur".
La levée de fonds a "supprimé le risque bilanciel", et le titre a un moindre risque d'être rétrogradé par S&P au statut spéculatif. L'objectif était de financer son plan de développement et d'"éviter toute surprise négative sur sa notation de crédit": S&P a révisé ses perspectives de négatives à stables.
Argan a confirmé son objectif de revenus locatifs de 197 millions d'euros pour l'ensemble de l'année 2024, soit une hausse de +7% par rapport à 2023. Entre 2024 et 2026, le groupe vise une croissance annuelle du chiffre d'affaires de 7%.
Jefferies ajoute qu'Argan a été le plus actif en matière de cessions, la stratégie du groupe étant de vendre environ 50 millions d'euros par an en moyenne. le groupe "semble avoir connu la plus forte expansion de rendement depuis le début de l'année" (+23 pb).
"Le secteur de la logistique a connu une accélération marquée pendant la pandémie de Covid-19, parallèlement à l'augmentation des ventes au détail et du commerce électronique", rappelle Jefferies: "en moins de 10 ans, les mètres carrés européens ont plus que doublé". Cependant, pour le broker "cet âge d'or de la logistique est probablement derrière nous car "le marché semble se calmer car les locataires rationalisent leurs espaces." Il prévoit que la demande restera faible en 2024-25, que les vacances devraient continuer à augmenter et que la croissance des loyers devrait ralentir.
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Points clés
- Première foncière française de développement et location de plateformes logistiques avec une part de marché de 7 %, créée en 2000 ;
- Patrimoine de 100 plateformes, valorisé 3,64 Mds€ ;
- Revenus locatifs de 166 M€, répartis entre les chargeurs pour 77%, les logisticiens multi-clients pour 18 % et les logisticiens mono-clients pour 5 % ;
- Modèle d’affaires de maîtrise de la chaîne de valeur : réserve foncière de qualité, rôle de développeur-investisseur pour des prix de revient constructeur, offre de plateformes logistiques louées sur longue durée (+ 10 ans) à des locataires de qualité, avec des coûts de fonctionnement à moins de 8 % des revenus locatifs ;
- Capital détenu à 40 % par la famille fondatrice Le Lan et à 16,6 % par Prédica, Jean-Claude Le Lan présidant le conseil de surveillance de 8 membres et Ronan Le Lan le directoire de 3 membres ;
- Bilan tendu avec une dette nette de 1,8 Md€ donnant un ratio LTV de 49 % et hypothécaire à 69 %.
Enjeux
- Stratégie 2023-2024 visant :
- une croissance annuelle de 10 % par an,
- un désendettement accéléré :
- via le bénéfice du caractère hypothécaire de la dette (100 M€ d’amortissement annuel), des cessions ciblées d’actifs fin 2024 et début 2025 et, enfin, l’ouverture d’un véhicule dédié à des investisseurs tiers,
- visant pour 2030 un LTV compris entre 25% et 35% et un ratio de dette de à 7 ;
- « Plan climat 2023 » visant la neutralité carbone au plan du chauffage et de l’éclairage d’ici 2030 : plan climat à compter de 2023 via :
- entrepôts futurs « AutOnom », producteurs de leur propre énergie verte via des centrales photovoltaïques, les sites anciens étant cédés et remplacés par des actifs AutOnom ;
- remplacement total du chauffage gaz par des pompes à chaleur électriques ;
- Historique de progression régulière des revenus et du résultat net ;
- Durée résiduelle des baux de 5,5 ans et maîtrise de la dette, à taux fixe pour 58 % et extension régulière du patrimoine, de 3,5 millions de m2 à fin juin 2023.
Défis
- Evolution de l’actif net par action, de 78,1 € à fin juin 2023, à comparer au cours de Bourse, et du taux d’occupation des entrepôts (100 %) ;
- Sensibilité des revenus à Carrefour (29 % des revenus locatifs), suivi de FM Logistic (8 %) et Casino (6 %), la distribution alimentaire pesant 41 % des loyers, devant la logistique&transport (21 %) et l’équipement de la personne (11 %) ;
- Accélération du développement en 2024 -volume de 170 000 m2 pour une valeur de 180 M€- financé à parts égales par prêts hypothécaires amortissables et par cessions d’entrepôts.
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Une crise de la demande
Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.
Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.
Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.
Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.
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