En 2025, Icade a concrétisé un volume important de cessions d'actifs matures ou non stratégiques pour un montant total d'environ 240 millions d'euros, réalisé avec une prime moyenne d'environ 5% par rapport à l'ANR du 31 décembre 2024. Ces opérations illustrent la discipline du Groupe en matière d'arbitrages et sa capacité à générer de la valeur dans un environnement de marché sélectif.
Les revenus locatifs bruts de la Foncière s'élèvent à 346,5 ME au 31 décembre 2025, en diminution de -6,1% par rapport au 31 décembre 2024, et de -4,2% à périmètre constant.
Le taux de loyers nets se dégrade à 91,6% (94% en 2024), en lien avec la hausse du coût de la vacance, qui pèse pour près de 1,8 pp sur la marge.
Le chiffre d'affaires économique total du pôle Promotion s'établit à 1,128 MdE au 31 décembre 2025 (1,215 MdE au 31 décembre 2024), soit une baisse de -7,2%, reflétant des dynamiques contrastées selon les segments d'activité.
Le résultat opérationnel est de 305,7 ME.
Le Cash-Flow Net Courant Groupe s'élève à 271,5 ME au 31 décembre 2025, soit 3,57 euros par action, conformément à la guidance. Le Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est de 52,3 ME, soit 0,69 euro par action, en baisse par rapport à 2024.
Au 31 décembre 2025, le Groupe dispose d'une position de liquidité très confortable de 2,6 MdsE, nette des Neu CP, pour une dette brute de 4,3 MdsE. Elle couvre les échéances de dette du Groupe jusqu'en 2030.
L'actif net réévalué NDV du Groupe s'élève à 4,330 MdsE (57 euros par action), en baisse de -11,6% par rapport au 31 décembre 2024.
L'actif net réévalué NTA du Groupe atteint 4,053 MdsE (53,3 euros par action), en baisse de -11,1% par rapport au 31 décembre 2024, du fait de la distribution du dividende et de la perte de l'année.
Enfin, l'actif net réévalué NRV du Groupe ressort à 4,412 MdsE (58,1 euros par action), en baisse de -9,8% sur un an pour les mêmes raisons.
Au 31 décembre 2025, Icade affiche un ratio LTV droits inclus à 39,6%, +3,1pp vs 2024, compte tenu de l'effet conjugué de la baisse de valeur des actifs de la Foncière et de l'augmentation de la dette nette.
Dividende
Compte tenu des ambitions de transformation des activités du Groupe, Icade entend limiter le montant de distribution afin de préserver ses capacités de déploiement et de financer sa croissance future. Le groupe soumettra à l'approbation de l'Assemblée générale des actionnaires une distribution en numéraire de 1,92 euro par action, qui sera prélevée sur les primes. Cette distribution sera versée, en une fois, en juin 2026.
Perspectives 2026
Dans un environnement de marché qui reste incertain, l'activité de la Foncière demeure soumise à des pressions sur les loyers, dans un marché compétitif et polarisé. La priorité reste le maintien d'un taux d'occupation élevé, dans un contexte marqué par une offre toujours abondante dans les zones périphériques. A cet égard, la qualité du portefeuille well-positioned d'Icade, implanté au coeur de secteurs bien desservis, constitue un facteur de différenciation clé.
Pour 2026, le Groupe anticipe néanmoins une baisse des revenus de la Foncière. L'activité de Promotion évolue dans un environnement de marché et politique toujours incertain, avec des volumes historiquement bas. Dans ce contexte, le portefeuille continue toutefois de se renforcer de manière sélective, à travers le lancement de projets à marges restaurées, illustrant la discipline continue appliquée à la sélection des nouvelles opérations.
Face à cet environnement exigeant, Icade poursuit un pilotage financier rigoureux, reposant en 2026 sur un plan de réduction des coûts ambitieux (objectif de 15 ME d'économies en année pleine). Par ailleurs, le Groupe maintient une gestion prudente de sa position de liquidité et vise une maîtrise de son résultat financier (coût moyen de la dette cible autour de 2% fin 2026).
Cette approche permet d'assurer un équilibre entre investissements sélectifs et robustesse du bilan.
Dans ce cadre, Icade anticipe en 2026 un Cash-Flow Net Courant Groupe compris entre 2,90 euros et 3,10 euros par action.